□ 經(jīng)緯觀

□ 楊勤法

民生是最大的政治，住有所居是民生之基。

在新市民、青年人群體住房需求日益增長(zhǎng)的當(dāng)下，保障性租賃住房已成為兜牢民生底線的關(guān)鍵舉措。今年的政府工作報(bào)告中亦提到，優(yōu)化保障性住房供給。

保障性租賃住房不僅是磚瓦搭建的物理空間，更是法治民生理念在住房領(lǐng)域的深刻投射。

從民生維度看，目前在我國(guó)人口凈流入的大城市，新市民、青年人的住房困難問題確實(shí)較為突出，他們?yōu)槌鞘邪l(fā)展貢獻(xiàn)力量，卻往往居住在條件較差、租金時(shí)常波動(dòng)的出租屋里，保障性租賃住房就是要解決這個(gè)“夾心層”群體的階段性居住難題。

從法治維度看，過去，住房保障更多被作為民生實(shí)事推動(dòng)，如今則被納入法治化、規(guī)范化軌道。保障性租賃住房成為住房供給體系中的固定組成部分，讓“住有所居”從理念轉(zhuǎn)化為可預(yù)期的制度性權(quán)利。

當(dāng)前，我國(guó)保障性租賃住房發(fā)展正處于“增量建設(shè)”和“存量提質(zhì)”并舉的關(guān)鍵期，呈現(xiàn)出多主體供給、多渠道保障的良好態(tài)勢(shì)。各地在法治框架內(nèi)尋求創(chuàng)新，既拓寬了供給渠道，又守住了合法合規(guī)的底線。

一方面，多地積極探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地新建保租房，拓寬供給渠道；另一方面，“以購(gòu)代建”模式正加速推廣，通過收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)化為保租房，實(shí)現(xiàn)資源盤活與高效供給。

相關(guān)典型案例也不斷涌現(xiàn)。今年1月22日，海南省?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于公開征集存量商品住房用作保障性租賃住房房源的公告》，公開征集海口市中心城區(qū)及?？谑休爡^(qū)內(nèi)的海南自貿(mào)港重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)新建成未出售的普通商品住房項(xiàng)目用作保障性租賃住房。今年2月2日，中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行簽約支持上海市首批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是保障性租賃住房政策中最受關(guān)注的配套方向之一，這關(guān)乎承租人能否在教育、醫(yī)療、落戶等核心公共服務(wù)上享有平等權(quán)利。目前“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在法律法規(guī)及政策層面，均擁有明確的權(quán)利依據(jù)。

在法律法規(guī)層面，2025年9月15日起施行的《住房租賃條例》，作為我國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)，該條例第五條明確規(guī)定，推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，為推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策落地提供了明確的法律依據(jù)。

在政策層面，國(guó)務(wù)院辦公廳于2024年10月發(fā)布的《關(guān)于加快完善生育支持政策體系推動(dòng)建設(shè)生育友好型社會(huì)的若干措施》中也明確提出，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，因地制宜逐步使租購(gòu)住房群體享有同等公共服務(wù)權(quán)利。

而在筆者看來，盡管政策方向明確、地方也在積極探索，但保障性租賃住房在現(xiàn)實(shí)中可能面臨一些挑戰(zhàn)。

一是公共服務(wù)承載力瓶頸?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”的核心堵點(diǎn)在于公共服務(wù)的供給能力，而優(yōu)質(zhì)公共資源在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)均等化配置。

二是信息壁壘導(dǎo)致的監(jiān)管難題。保租房及“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”涉及申請(qǐng)、分配、使用、退出等多個(gè)環(huán)節(jié)，且覆蓋范圍廣、人員流動(dòng)性強(qiáng)。住建、公安、教育、街道社區(qū)等之間可能存在信息壁壘，容易形成監(jiān)管盲區(qū)，對(duì)于違規(guī)使用、長(zhǎng)期空置等行為難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置。

三是利益驅(qū)動(dòng)的“套利”風(fēng)險(xiǎn)。承接上述第二點(diǎn)，監(jiān)管部門難以精準(zhǔn)掌握承租人是否實(shí)際居住、租賃合同是否真實(shí)有效、是否存在違規(guī)轉(zhuǎn)租牟利行為等實(shí)際情況。這就為權(quán)利認(rèn)定帶來了操作層面的困難，也容易滋生“假租房、真套利”的違法現(xiàn)象。

針對(duì)保障性租賃住房未來發(fā)展，借鑒社會(huì)治理的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，筆者建議從以下維度持續(xù)發(fā)力。

其一，強(qiáng)化法治保障。目前保障性租賃住房主要依靠政策文件推動(dòng)，政策的穩(wěn)定性、可預(yù)期性與法律尚存在一些差距。筆者建議，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將保障性租賃住房的籌集、分配、運(yùn)營(yíng)及配套公共服務(wù)逐步納入法律規(guī)制。

其二，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制。建立承租人信用檔案，如將提供虛假材料、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等失信行為納入征信系統(tǒng)并實(shí)施聯(lián)合懲戒；對(duì)誠(chéng)實(shí)守信的承租人在續(xù)租、換房等方面給予激勵(lì)，用信用管理實(shí)現(xiàn)有限資源公平分配。

其三，穩(wěn)步推進(jìn)公共服務(wù)均等化。實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，可采取“增量先行、存量逐步”的策略，在新增教育、醫(yī)療資源分配上，注重保障符合條件的保租房承租人，通過推進(jìn)配套建設(shè)逐步縮小區(qū)域間公共服務(wù)差距。

此外，筆者認(rèn)為，未來可考慮構(gòu)建多層次住房租賃體系的發(fā)展模式——公租房兜底最困難群體，保租房解決“夾心層”需求的同時(shí)率先探索權(quán)利平等，市場(chǎng)化租賃滿足高品質(zhì)需求，三者協(xié)同發(fā)展。

保障性租賃住房承載著新市民、青年人的城市安居夢(mèng)，唯有以法治賦能、以制度夯基，方能讓安居愿景穩(wěn)穩(wěn)落地，城市發(fā)展更有溫度。

（作者系華東政法大學(xué)投資與建設(shè)法治研究院執(zhí)行院長(zhǎng)）