□ 本報(bào)記者 鄧君

□ 本報(bào)通訊員 陳尤海 李俏薇

“針對(duì)貴院提出的司法建議，我局將逐條逐項(xiàng)對(duì)照自查，進(jìn)一步健全完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，切實(shí)以制度剛性保障購(gòu)房群眾合法權(quán)益。”近日，廣東省梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向梅州市中級(jí)人民法院復(fù)函，明確回應(yīng)司法建議落實(shí)方向。

這份滿(mǎn)載民生期待的復(fù)函，標(biāo)志著梅州以司法建議為紐帶、推動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系升級(jí)的治理實(shí)踐正式落地。

個(gè)案破題

司法建議的精準(zhǔn)靶向，源于一起揭露監(jiān)管盲區(qū)的商品房預(yù)約合同糾紛。

2022年12月，劉某相中某樓盤(pán)后，向一家第三方公司充值百萬(wàn)元“會(huì)員費(fèi)”，隨后與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定定金交付后協(xié)議生效，雙方需在7日內(nèi)簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同并結(jié)清全款。然而，房地產(chǎn)公司遲遲未履行簽約義務(wù)，多次協(xié)商無(wú)果后，劉某向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議并返還全部款項(xiàng)。

庭審中，房地產(chǎn)公司拋出關(guān)鍵抗辯：“未收到定金，認(rèn)購(gòu)協(xié)議不生效?！边@一主張讓案件陷入僵局。

承辦法官并未止步于表面證據(jù)，而是沿著資金流向與企業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系抽絲剝繭，最終發(fā)現(xiàn)核心癥結(jié)——房地產(chǎn)公司與收取“會(huì)員費(fèi)”的第三方公司實(shí)為同一實(shí)際控制人。更值得警惕的是，該第三方公司發(fā)行的會(huì)員卡，除涵蓋日常消費(fèi)權(quán)益外，明確綁定案涉樓盤(pán)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠與優(yōu)先選房權(quán)，這一特殊設(shè)定，恰好解釋了劉某提前大額充值的合理性。

進(jìn)一步調(diào)查證實(shí)，房地產(chǎn)公司當(dāng)時(shí)尚未取得商品房預(yù)售許可證，為規(guī)避監(jiān)管提前回籠資金，遂通過(guò)關(guān)聯(lián)公司以“購(gòu)房?jī)?yōu)惠”為誘餌，誘導(dǎo)購(gòu)房者充值“會(huì)員費(fèi)”，實(shí)則變相收取購(gòu)房款。

法院經(jīng)審理查明事實(shí)后，依法認(rèn)定該“會(huì)員費(fèi)”具備購(gòu)房款性質(zhì)，判決解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，判令房地產(chǎn)公司返還劉某全部款項(xiàng)并支付相應(yīng)利息。

案件塵埃落定，但背后暴露的商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，引發(fā)梅州中院的深度思考：個(gè)案的公正裁決只能救濟(jì)個(gè)體權(quán)益，要從根源上防范同類(lèi)糾紛，必須推動(dòng)監(jiān)管體系的系統(tǒng)性完善。

靶向施策

以該案件為切入點(diǎn)，梅州中院系統(tǒng)梳理近兩年轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售合同糾紛案件，發(fā)現(xiàn)此類(lèi)糾紛存在突出問(wèn)題：部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)拆分收款等方式規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管;少數(shù)企業(yè)違規(guī)挪用監(jiān)管資金，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)資金鏈斷裂;個(gè)別項(xiàng)目因資金監(jiān)管缺位陷入停工爛尾，進(jìn)而引發(fā)群體性維權(quán)事件，影響社會(huì)穩(wěn)定。

“監(jiān)管未實(shí)現(xiàn)閉環(huán)、撥付審核機(jī)制不夠嚴(yán)密、違規(guī)處罰力度不足、跨部門(mén)協(xié)同治理效能未充分釋放?！贬槍?duì)這些深層次問(wèn)題，梅州中院在充分走訪住建、金融監(jiān)管等部門(mén)，調(diào)研房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀后，向梅州市住建局發(fā)出專(zhuān)項(xiàng)司法建議，明確提出4項(xiàng)核心舉措：構(gòu)建預(yù)售資金全流程閉環(huán)監(jiān)管體系，確保資金“專(zhuān)款專(zhuān)用”;升級(jí)資金撥付審核機(jī)制，細(xì)化撥付節(jié)點(diǎn)與核查標(biāo)準(zhǔn);加大違規(guī)行為懲戒力度，提高違法成本;健全跨部門(mén)協(xié)同治理機(jī)制，形成監(jiān)管合力。

司法建議發(fā)出后，梅州市住建局迅速響應(yīng)，將建議落實(shí)與行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)整治深度融合。一方面，優(yōu)化升級(jí)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，將定金、首付款、按揭貸款等全部購(gòu)房款項(xiàng)統(tǒng)一納入監(jiān)管范疇，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管賬戶(hù)信息實(shí)時(shí)調(diào)取、資金流向動(dòng)態(tài)追蹤、異常交易快速預(yù)警;另一方面，搭建預(yù)售資金監(jiān)管公眾查詢(xún)平臺(tái)，向購(gòu)房人開(kāi)放監(jiān)管賬戶(hù)資金余額查詢(xún)服務(wù)，以公開(kāi)透明強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。同時(shí)，完善“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”跨部門(mén)聯(lián)合抽查制度，擴(kuò)大核查范圍、細(xì)化違規(guī)情形認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)挪用監(jiān)管資金、違規(guī)撥付等行為依法從嚴(yán)從重處罰，形成有力震懾。

系統(tǒng)防控

在行政監(jiān)管持續(xù)發(fā)力的同時(shí)，梅州中院同步出臺(tái)《梅州法院關(guān)于全流程實(shí)質(zhì)化解房地產(chǎn)涉眾糾紛的若干意見(jiàn)》，搭建府院聯(lián)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)雙向預(yù)警平臺(tái)，構(gòu)建起“司法審判+行政監(jiān)管+風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警”的全鏈條治理模式。

通過(guò)該平臺(tái)，法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件中發(fā)現(xiàn)的資金異動(dòng)、項(xiàng)目停工、違規(guī)銷(xiāo)售等風(fēng)險(xiǎn)隱患，將第一時(shí)間向住建、自然資源、金融監(jiān)管等部門(mén)發(fā)出預(yù)警;行政機(jī)關(guān)在日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的行業(yè)普遍性問(wèn)題、重大風(fēng)險(xiǎn)線索，也將及時(shí)反饋法院，為司法裁判、規(guī)則指引提供實(shí)踐參考。這種“雙向奔赴”的協(xié)同機(jī)制，打破了司法與行政的監(jiān)管壁壘，實(shí)現(xiàn)了從個(gè)案處置到源頭治理、從被動(dòng)應(yīng)對(duì)到主動(dòng)防控的轉(zhuǎn)變。

“司法建議不是‘一送了之’，而是撬動(dòng)社會(huì)治理的法治杠桿?！泵分葜性合嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步將持續(xù)深化府院聯(lián)動(dòng)，跟蹤督導(dǎo)司法建議落地見(jiàn)效，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)則，以法治力量護(hù)航房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，讓人民群眾在每一起司法案件中感受到公平正義。